Odvetniška družba Neffat in partnerji o.p., d.o.o.
Miklošičeva cesta 18, 1000 Ljubljana, Slovenija
- Telefon: 01/300-00-70
- e-pošta: info@neffat.si
26.09.2019
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Za zaščito končnih kupcev pred tveganji, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, ZVKSES kot eno izmed zavarovanj predvideva tudi bančno garancijo za vračilo kupnine.
Prodajalec lahko zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred zgoraj omenjenimi tveganji s tem, da kupcu hkrati, ko mu ta plača posamezen obrok kupnine po prodajni pogodbi, izroči nepreklicno bančno garancijo banke, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se bančna garancija glasi. Bančna garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak znesku plačanega obroka kupnine, rok veljavnosti bančne garancije pa mora biti najmanj za šest mesecev daljši od roka za izročitev nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi.
Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES. Slednji določa, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:
Ne glede na navedeno, za enostanovanjske stavbe velja, da se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca:
Prav tako pa se za prodajne pogodbe posameznih delov stavbe z več posameznimi deli šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine v korist kupca:
Odgovor na to vprašanje je ne. ZVKSES v petem odstavku 12. člena jasno določa, da obravnavani prvi odstavek 12. člena ne velja za aro, ki jo kupec plača ob sklenitvi pogodbe. ZVKSES glede are tako določa le, da se prodajalec in kupec lahko dogovorita, da bo kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačal določen denarni znesek kot aro ter da ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine po prodajni pogodbi in da se ara, ki jo kupec plača v znamenje sklenitve prodajne pogodbe, všteje v kupnino, in se šteje za prvi obrok kupnine. Plačilo are, četudi šteto kot prvi obrok, tako samo po sebi ne potrebuje zavarovanja z bančno garancijo. V primeru, da ara presega 10 % kupnine, pa mora prodajalec kupcu vseeno zagotoviti ustrezno zavarovanje za primer neizpolnitve pogodbe zaradi finančnih ali drugih razlogov, in sicer v obliki:
Za vse ostale varovalke v primeru kupčevega plačila are se uporabljajo kogentne določbe Obligacijskega zakonika (OZ). Slednji za primer neizpolnitve pogodbe v svojem 65. členu določa, da če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro prejela (prodajalec), sme druga stranka (kupec) po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. Prav tako OZ v svojem 68. členu določa, da mora v primeru, da je ara dogovorjena kot odstopnina, če od pogodbe odstopi stranka, ki je aro sprejela (prodajalec), slednji vrniti njen dvojni znesek.
Viri:
Odvetniška družba Neffat in partnerji o.p., d.o.o.
Miklošičeva cesta 18, 1000 Ljubljana, Slovenija
Avtorji: Spletna Postaja
Spletna stran uporablja piškotke za boljše delovanje
Z brskanjem po naši spletni strani se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke, ki so namenjeni vaši boljši uporabniški izkušnji na naši spletni strani. Za lastne potrebe analitike uporabljamo Google Analytics, ki v ta namen namesti piškotke (izbriši GA piškotke). Več o piškotkih.