Užitek je ena izmed treh osebnih služnosti, ki jih Stvarnopravni zakonik (SPZ) ureja. V primeru stanovanjskih stavb in z njimi povezanimi stanovanjskimi razmerji je relevanten Stanovanjski zakon (SZ-1), ki pa o užitku ne pove nič dodatnega. Tudi Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) glede užitka na kmetijskih oz. gozdnih zemljiščih ne določa kaj posebnega.

Užitek in najem stanovanja sta si lahko navzven precej podobna, še posebej v primeru, ko užitek nastane na podlagi odplačnega pravnega posla. Prav tako imata tako užitkar kot najemnik kot nelastnika pravico uporabljati in koristiti tuje stanovanje ter dejansko v celoti izvrševati lastninska upravičenja na tem stanovanju. Glavna pravna razlika med pravico užitka in najemno pravico pa je v tem, da je prva stvarna druga pa obligacijska pravica. Za nastanek užitka je potreben še vpis v zemljiško knjigo, za nastanek najema pa to ni potrebno.

Prispevek obravnava delitev stroškov pri užitku in najemu (predvsem) stanovanja, kar je na kratko pojasnjeno v nadaljevanju.

Razmerje med lastnikom in užitkarjem

Kadar pogodba o ustanovitvi užitka (na stanovanju) ne vsebuje posebnih določil o plačevanju stroškov, potem se uporabljajo 237., 238. in 239. člen SPZ. Ti členi torej opredeljujejo notranje razmerje med lastnikom in imetnikom užitka glede obveznosti plačila stroškov, ki se jih mora plačati upravnikom večstanovanjskih stavb.

237. člen SPZ določa:

(1) Užitkar mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. Užitkarja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka.

(2) Če užitkar ne izpolni katere od obveznosti iz prejšnjega odstavka in je ogrožena substanca stvari, lahko lastnik od užitkarja zahteva primerno zavarovanje...

• Javne dajatve: užitkarja bremeni predvsem nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (in dohodnina od dohodka iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti, če gre za kmetijsko ali gozdno zemljišče) ne glede na korist, ki jo ima od užitka, v odvisnosti od vrste nepremičnega premoženja.
• Stroški rabe: bremenijo užitkarja, saj je le-ta namreč dolžan poravnavati obratovalne stroške, tj. stroške porabe elektrike, vode, ogrevanja... in tudi stroške upravnika, ki jih je treba plačevati upravniku za izvajanje storitev upravljanja.
• Obratovalni in vzdrževalni stroški, ki so določeni s pogodbo: v primeru odsotnosti dogovora med lastnikom in užitkarjem o tem, kdo nosi vse obratovalne in vzdrževalne stroške, mora upravnik (ob predpostavki, da se je seznanil s pogodbo o ustanovitvi užitka), račune za obratovalne in vzdrževalne stroške pošiljati užitkarju.
• Obratovalni in vzdrževalni stroški, ki niso določeni s pogodbo: obratovalne stroške in stroške rednega vzdrževanja nosi užitkar, zato mora upravnik zahtevati plačilo le-teh od užitkarja in ne od lastnika (ob predpostavki, da lastnik stanovanja upravnika vsaj seznani z ustanovitvijo užitka, če mu prej ne predloži tudi pogodbe o ustanovitvi užitka).

Razmerje med lastnikom in najemnikom

Lastnik stanovanja in najemnik med seboj skleneta najemno pogodbo, ki mora vsebovati tudi nekatere bistvene sestavine, ki so določene v 91. členu SZ-1. Skladno s tem členom se pogodbeni stranki dogovorita tudi glede plačevanja stroškov stanovanja. V odsotnosti tega dogovora pravno podlago glede obveznosti plačevanja stroškov pri najemni pogodbi dajeta 4. in 5. odstavek 24. člena SZ-1, ki določata:

(4) Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

(5) Ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.

• Obratovalni stroški: če ni drugače določeno z najemno pogodbo, mora najemnik plačati vse obratovalne stroške (oz. subsidiarno jih plača etažni lastnik), vse druge stroške pa plača etažni lastnik.
• Stroški vzdrževanja: pri oddaji stanovanja v najem vse stroške vzdrževalnih del ne glede na njihovo poimenovanje nosi etažni lastnik, zato mora upravnik terjati te stroške le od etažnega lastnika in ne od najemnika.

SPZ in SZ-1 ter tudi drugi zakoni seveda še dosti bolj natančno urejajo obravnavano tematiko in definirajo posamezne pojme, kljub temu pa v primeru užitka na stanovanju poleg SPZ ni nobenega posebnega zakona, ki bi določal, katere konkretne (vzdrževalne) stroške nosi užitkar oz. lastnik. SPZ namreč določa, da mora užitkar kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. K nedorečenosti tega pravnega pojma svoje verjetno doda tudi redkost sklepanja pogodb o ustanovitvi užitka na stanovanju na našem prostoru, zaradi česar na to temo ni obsežne sodne prakse, ki bi pomagala zapolniti to praznino.